Reserve at One Sunset propone transformar una de las esquinas más visibles de Sunset Harbour con una torre residencial de 20 pisos que combinaría grandes condominios de lujo, apartamentos de alquiler para trabajadores, restaurantes, wellness y canchas de pádel. El proyecto de Turnbridge Equities utiliza los incentivos del Live Local Act de Florida para plantear una escala muy superior a la propuesta que anteriormente existía para este terreno de Miami Beach.
Sunset Harbour podría estar a punto de cambiar otra vez.
El pequeño distrito de Miami Beach que durante años evolucionó entre restaurantes, gimnasios, comercios y edificios residenciales tiene ahora sobre la mesa una propuesta de una escala difícil de ignorar: Reserve at One Sunset, una torre de 20 pisos y 323 pies de altura proyectada para 1 Sunset Drive, también identificado como 1920 Alton Road.
La propuesta es de Turnbridge Equities, firma con sede en Nueva York. El diseño está encabezado por ODP Architecture, con participación de Brandon Haw Architecture. El proyecto se encuentra actualmente en fase de planificación.
Pero lo más interesante de Reserve at One Sunset no son solamente sus 20 pisos.
El proyecto permite observar en una sola parcela cómo el Live Local Act está comenzando a modificar lo que puede construirse en algunas de las zonas de mayor valor inmobiliario de Florida.
Solo 35 residencias en una torre de 20 pisos
Reserve at One Sunset tendría únicamente 35 unidades residenciales, una cifra excepcionalmente baja para un edificio de esta altura.
De ellas, 21 serían condominios de lujo. La propuesta contempla residencias de tres y cinco dormitorios, además de un nivel de penthouses. El tamaño promedio previsto es de aproximadamente 4,288 pies cuadrados por unidad.
Ese dato ayuda a entender la naturaleza del proyecto.
No se está proponiendo una torre convencional de Miami Beach dividida en decenas o cientos de apartamentos. La intención es dedicar una parte considerable de la superficie del edificio a un número reducido de residencias de gran tamaño.
Las otras 14 unidades serían apartamentos de alquiler destinados al componente de workforce housing, principalmente estudios y unidades de un dormitorio, con aproximadamente 512 pies cuadrados de superficie promedio.
La combinación de ambos productos, lujo y vivienda para trabajadores dentro del mismo desarrollo, es precisamente una de las características que hacen relevante este proyecto.
El Live Local Act está detrás de la altura
Reserve at One Sunset pretende acogerse al Live Local Act, utilizando su componente de workforce housing como mecanismo para acceder a incentivos de altura y densidad.
En este caso, las 14 unidades destinadas a trabajadores son una pieza fundamental de la propuesta. Según la información publicada sobre el proyecto, las unidades se plantean bajo un umbral de 120% del Area Median Income (AMI).
Los alquileres máximos indicados son particularmente llamativos: aproxTurnbridge Equities Proposes 20…
El dato pone sobre la mesa una de las particularidades del debate alrededor de Live Local en mercados extremadamente caros como Miami Beach: una vivienda puede entrar dentro de los parámetros establecidos para el programa y mantener, al mismo tiempo, un alquiler considerablemente elevado.
Pura Vida desaparecería del terreno
El proyecto supondría también la desaparición de los edificios que actualmente ocupan el sitio.
Entre ellos está Pura Vida, establecimiento que se convirtió en parte del paisaje comercial de Sunset Harbour en los últimos años. La propuesta contempla la demolición de varias de las estructuras existentes para permitir la construcción de la nueva torre.
El terreno, sin embargo, ya tenía otra transformación en camino antes de la aparición de Reserve at One Sunset.
En 2021, Alton Office Holdings II LLC, vinculada a Boich Investment Group y sus socios, pagó más de $21 millones por el conjunto de propiedades. Para el sitio se había proyectado entonces un desarrollo de cinco pisos diseñado por Gensler, con oficinas Class A, locales comerciales y residencias.
La diferencia entre aquella propuesta y la actual resume cuánto ha cambiado el panorama de desarrollo inmobiliario de Florida en apenas unos años.
De cinco pisos se ha pasado a una propuesta de veinte.
Una torre de 323 pies en la entrada de Sunset Harbour
La altura máxima propuesta para Reserve at One Sunset es de 323 pies, aunque el techo del edificio estaría aproximadamente a 298 pies. Sus veinte niveles tendrían una altura promedio cercana a los 13 pies.
El diseño muestra una torre esbelta levantándose sobre un podio de varios niveles.
Las representaciones arquitectónicas presentan balcones amplios y curvos que envuelven buena parte de las residencias, grandes superficies de vidrio, elementos verticales y horizontales utilizados como protección solar y paneles de apariencia cálida que contrastan con los materiales contemporáneos de la fachada.
Su localización haría que el edificio tuviera una presencia especialmente visible en esta parte de Miami Beach.
El terreno está situado donde Alton Road llega al entorno de Sunset Harbour, a poca distancia de Biscayne Bay.
Pádel, wellness, piscina y restaurantes
Reserve at One Sunset no sería exclusivamente residencial.
Los documentos contemplan 26,615 pies cuadrados de superficie comercial, de los cuales 22,272 pies cuadrados corresponderían al componente de pádel y wellness. También aparecen 53 espacios de estacionamiento.
En la planta baja se reservarían aproximadamente 4,343 pies cuadrados para establecimientos de alimentos y bebidas.
Sobre ese nivel, el podio incorporaría un espacio mucho mayor dedicado a cinco canchas de pádel y un wellness club. Turnbridge Equities Proposes 20…
Los residentes, por su parte, tendrían amenidades que incluyen piscina de gran tamaño, jacuzzi exterior, áreas lounge y otra cancha de pádel, mientras otros espacios interiores todavía no han sido detallados públicamente.
La incorporación del pádel y el wellness encaja con la transformación que ha experimentado Sunset Harbour, donde fitness, restaurantes y servicios de alto nivel conviven cada vez más con propiedades residenciales de lujo.
Sunset Harbour entra en una nueva etapa inmobiliaria
Durante mucho tiempo, Sunset Harbour mantuvo una escala diferente a otras partes de Miami Beach.
Eso está cambiando.
La presión sobre el suelo y las nuevas posibilidades de desarrollo están haciendo posible estudiar proyectos que hace pocos años habrían resultado difíciles de imaginar en determinadas parcelas.
Reserve at One Sunset es especialmente representativo porque, según la información disponible, el desarrollador podría haber planteado un número mayor de unidades, pero optó por una configuración de menor densidad residencial y condominios considerablemente más grandes.
En otras palabras, Live Local proporciona el mecanismo para plantear una mayor escala, mientras una parte importante de esa escala terminaría destinada a un producto residencial de lujo de muy baja densidad.
Ahí está una de las características más interesantes del proyecto desde el punto de vista inmobiliario.
¿Está aprobado Reserve at One Sunset?
No. Y esa distinción es importante.
Reserve at One Sunset es actualmente una propuesta en fase de planificación, no un proyecto aprobado ni una torre cuya construcción haya comenzado. La ficha disponible del desarrollo identifica expresamente su fase como “Planning”.
El proyecto todavía deberá atravesar el proceso correspondiente en Miami Beach.
La información publicada señala además que el departamento de planificación de Miami Beach ha examinado de cerca otros proyectos relacionados con Live Local. Sunset Harbour, por otra parte, no cuenta con protecciones arquitectónicas que impedirían directamente la demolición de las estructuras existentes señaladas en la propuesta.
Por eso, las imágenes actuales deben entenderse como representaciones de una propuesta en planificación y no como la imagen definitiva de un edificio aprobado.
Reserve at One Sunset, en números
La propuesta conocida hasta ahora contempla 20 pisos, 323 pies de altura, 35 unidades residenciales, 21 condominios de lujo, 14 apartamentos workforce, 53 espacios de estacionamiento y 26,615 pies cuadrados de usos comerciales y recreativos.
Detrás de esas cifras hay algo mayor que una nueva torre.
Reserve at One Sunset muestra hasta qué punto la próxima etapa de desarrollo de Miami Beach podría estar determinada por una combinación que hace pocos años parecía improbable: vivienda destinada a trabajadores integrada en proyectos que, al mismo tiempo, incorporan algunos de los condominios de mayor tamaño y perfil de lujo del mercado.
Y en Sunset Harbour, donde cada parcela tiene cada vez más valor, este proyecto puede convertirse en uno de los ejemplos más visibles de esa transformación.