Durante años, buena parte de la industria inmobiliaria estadounidense ha discutido la misma pregunta: ¿está muriendo la oficina?
Robert Rivani decidió apostar por otra.
¿Y si el problema no fuera trabajar desde una oficina, sino las oficinas mismas?
Esa idea está detrás de Class X by RIVANI, la transformación del edificio comercial ubicado en 1691 Michigan Avenue, a pasos de Lincoln Road en Miami Beach, donde un inmueble que durante años funcionó como un complejo convencional de oficinas y comercios ha sido convertido en algo que se parece bastante más a un hotel de lujo que a una torre corporativa.
El proyecto combina oficinas con spa, gimnasio, servicios de concierge, valet, espacios de bienestar, un speakeasy, restaurante y servicios médicos enfocados en longevidad. Fortune describió recientemente el proyecto como una nueva expresión del desplazamiento de riqueza hacia Miami y de la creciente demanda por productos de lujo que ya no termina en la residencia privada.
Y quizás ese sea el dato realmente interesante.
Miami lleva años construyendo apartamentos, mansiones, clubes privados y restaurantes para una población cada vez más adinerada. Ahora empieza a ocurrir algo distinto: el mismo consumidor que exige un determinado nivel de servicio en su residencia también comienza a esperarlo en su lugar de trabajo.
De un edificio tradicional a una oficina que quiere parecer un hotel de cinco estrellas
RIVANI adquirió en 2024 el interés sobre el inmueble de 1691 Michigan Avenue por $62.5 millones.
El terreno debajo del edificio pertenece a la Ciudad de Miami Beach y está sujeto a un ground lease, una estructura bastante diferente a la de un edificio convencional adquirido junto con su terreno. Documentos municipales confirman que RK Rivani LLC es actualmente el titular del interés del arrendatario sobre la propiedad.
A partir de ahí comenzó una transformación multimillonaria.
Fortune cifra la operación completa alrededor de los $100 millones entre adquisición y redevelopment, mientras que Berkadia informó este mes que aproximadamente $38 millones fueron destinados específicamente a la transformación del inmueble.
El resultado se aleja deliberadamente de la imagen tradicional de una oficina.
Hay materiales y acabados propios de hospitality, recepción y concierge, valet cubierto, spa, gimnasio, salas de meditación, espacios para reuniones, podcast studio y un bar privado inspirado en Tokio. El diseño interior estuvo a cargo de Rockwell Group.
No se trata simplemente de colocar un gimnasio dentro de un edificio de oficinas.
La idea es que buena parte de las actividades que un ejecutivo normalmente tendría que realizar fuera del trabajo puedan ocurrir dentro del propio inmueble.
Sauna, wellness y medicina de longevidad dentro de la oficina
Uno de los elementos que más diferencia al proyecto es precisamente su apuesta por el bienestar.
El edificio incorpora las instalaciones de Monarch Athletic Club, con áreas de entrenamiento y recuperación. Fortune señala también la presencia de cold plunge, sauna, medicina orientada a longevidad y servicios relacionados con tratamientos regenerativos.
El concepto parte de una realidad bastante sencilla: para determinados empresarios y ejecutivos, el recurso más escaso ya no es necesariamente el dinero.
Es el tiempo.
En lugar de desplazarse entre oficina, gimnasio, médico, restaurante y reuniones sociales, Class X intenta concentrar buena parte de ese ecosistema dentro del mismo lugar.
Es una filosofía que se parece mucho más a la de un club privado que a la de un edificio corporativo.
Playboy llevará aquí su sede mundial
La estrategia ya ha conseguido atraer nombres importantes.
Playboy Enterprises trasladará su sede global desde Los Ángeles a un espacio de aproximadamente 20,000 pies cuadrados en la sexta planta del edificio. El contrato de arrendamiento es público y confirma que se trata de una operación de alquiler comercial, no de la adquisición de un condominio de oficinas.
Berkadia identifica además entre los ocupantes a Apple, Morgan Stanley, Wix, The Jills Zeder Group, World Red Eye, Monarch Athletic Club y la propia RIVANI. Según la firma financiera, Playboy tiene previsto trasladar allí su sede global en 2027.
El dato es relevante por otra razón.
Durante buena parte de los últimos años, muchas conversaciones sobre oficinas en Estados Unidos han girado alrededor de vacancias, trabajo remoto y compañías reduciendo metros cuadrados.
Aquí está ocurriendo prácticamente lo contrario.
El propietario está apostando más dinero por un edificio de oficinas porque considera que existe un segmento dispuesto a pagar considerablemente más por algo que no pueda replicarse trabajando desde la casa.
¿Cuánto cuesta alquilar una oficina en Class X?
Fortune reportó alquileres aproximándose a $175 por pie cuadrado, una cifra extraordinariamente alta incluso dentro del mercado del sur de Florida.
No obstante, las tarifas pueden variar según espacio, tamaño, planta, condiciones del contrato y construcción interior, y las disponibilidades actuales no publican necesariamente un precio fijo.
El propio sitio de RIVANI presenta la propiedad mediante un departamento de leasing. También existen espacios de planta baja destinados a retail, restaurantes, oficinas y usos relacionados con wellness que se comercializan para alquiler.
¿Se pueden comprar oficinas o locales comerciales en Class X?
Esta distinción es importante para compradores e inversionistas.
Hasta ahora, Class X no se está comercializando como un edificio de condominios comerciales en el que una persona pueda comprar individualmente una oficina o un local.
Las operaciones que encontramos son arrendamientos.
RIVANI actúa como landlord y empresas como Playboy ocupan los espacios mediante contratos de lease. Los espacios comerciales de planta baja que actualmente aparecen en el mercado también están ofrecidos para alquiler.
Por tanto, alguien interesado en establecer una empresa, oficina, consultorio, restaurante o concepto comercial allí estaría hablando actualmente de arrendar espacio, no de comprar una unidad individual con escritura propia como ocurriría con un commercial condominium.
El mercado financiero también acaba de hacer una apuesta importante
Hay otro acontecimiento reciente que fortalece la historia.
El 18 de septiembre de 2026, Berkadia anunció un refinanciamiento de $114.3 millones para la propiedad, financiado por BridgeInvest.
Según Berkadia, el inmueble tiene aproximadamente 165,170 pies cuadrados y estaba 83% arrendado al momento del financiamiento. La operación permite cancelar deuda existente y aportar capital adicional para costos de leasing y otras necesidades mientras el activo alcanza estabilización.
Que un prestamista coloque más de $114 millones sobre un activo de oficinas resulta particularmente llamativo en un momento en el que el crédito para este sector continúa siendo selectivo.
No demuestra que todos los edificios de oficinas estén recuperándose.
Demuestra algo quizás más interesante: los edificios capaces de diferenciarse suficientemente están funcionando bajo reglas distintas.
Y RIVANI todavía quiere hacerlo más grande
El proyecto podría no terminar en su configuración actual.
RIVANI propone construir aproximadamente 47,000 pies cuadrados adicionales sobre el estacionamiento, incluyendo más oficinas y otras instalaciones, en una expansión estimada en alrededor de $50 millones.
La modificación del acuerdo con la Ciudad de Miami Beach está sujeta a una pregunta que será sometida al electorado de Miami Beach el 3 de noviembre de 2026. La propuesta también contempla extensiones adicionales del ground lease y cambios en la renta que recibiría la ciudad.
Es importante separar ambas cosas: la renovación actualmente visible del edificio ya existe; la expansión adicional es un proyecto futuro sujeto a las aprobaciones correspondientes.
Miami ya no vende solamente el lugar donde vivir
Durante décadas, el producto internacional de Miami podía resumirse con bastante facilidad: clima, playa y bienes raíces residenciales.
Eso ha cambiado.
El crecimiento de Brickell como distrito financiero, la llegada de firmas de inversión y tecnología, la migración de empresarios desde Nueva York, California y otros estados, y la creciente concentración de capital privado están creando alrededor de Miami otro tipo de economía.
Y Class X representa una de sus consecuencias más visibles.
Primero llegaron las mansiones de $50 millones.
Después los condominios con marcas de automóviles, chefs, hoteles y diseñadores internacionales.
Ahora el concepto de lujo empieza a entrar también al lugar donde esas personas hacen negocios.
La oficina, por lo menos en este extremo del mercado, ya no compite únicamente con otras oficinas.
Compite con el hotel, el club privado, el restaurante y, posiblemente, con la comodidad de quedarse trabajando desde casa.
RIVANI está apostando más de $100 millones a que existe suficiente gente en Miami dispuesta a elegir otra cosa.
Y por ahora, varias de las empresas que quiere atraer parecen estar de acuerdo.